近来赴华东和珠三角几个城市参加论坛，无论是记者、开发商或者政府官员，都在问我这样一个问题：你怎么评论中央政府出手救楼市？出台的这些政策究竟会产生什么作用？
首先我想说的是：中央政府从来就没有说过要救楼市，更谈不上出手。大肆鼓吹救市论者，是在制造市场的恐慌情绪，在有意无意的放大房地产市场的萎缩对经济的危害。因此，我们有必要理清一下中央政府三年来的政策脉络，对未来房地产市场的走向会有一个更清晰的了解。
从2006年国八条开始，到去年927房贷新政，一直到今年8月紧急限贷令，也就是国务院关于禁止土地抵押的相关命令，中央政府出台的所有关于房地产的政策，都可以视作宏观调控的行为，是对房地产市场出现的有损于宏观经济的行为，用政策手段予以调整。那么，宏观调控的效果是显而易见的，理论上来讲，到现在为止，宏观调控还没有完成，还不足以抑制房价泡沫，推进宏观经济健康的运行。
中央政府宏观调空的意图其实是很清晰的，每年只是出台一个对房地产市场产生决定性影响的政策。2006年的国八条，首次提出 90平方米以下的住宅，必须占住宅供应总量的70%以上，当然，我们现在可以对这项政策提出质疑，因为经过这三年的努力，政策保障性住宅在一线城市和许多二三线城市都得到推广，而政策保障性住宅大多在90平方米以下，直接改变了市场的供应结构。但在当时，在市场对大户型投机炒作成分比较大的时候，在大户型过多直接影响市场供给造成资源浪费的时候，9070的政策，对市场产品结构的调整产生了巨大的作用。
2007年出台的房贷新政，其核心内容就是二套房首付提高到40%，直接将楼市炒家逼出了市场，遏制了楼市过度的投机行为。顺便说一句，我从来就没有反对过楼市投资，你有钱，不妨买一些有投资价值的好的产品，出租也好，坐等升值也好，都是一种市场行为，风险自负。但是，我极力反对楼市投机，是因为这种投机不适合中国楼市。这种投机有几个特点：一是囤积居奇，也就是我们说的捂盘，对市场对自己都没有好处；二是哄抬房价，直接破坏了市场的基本次序；三是诈骗银行，把一个一百万的房子评估成两百万，再去银行贷款一百四十万的案例累见不鲜。
2008年8月的紧急限贷令，尽管我到现在为止还没有搞清楚出台的背景，但是从市场层面可以想见，各大城市的住宅用地的供应已经失控了。我们无法统计，究竟有多少住宅用地在政府可以进行正常管理之外，我们知道的数据时，碧桂园土地储备5600万平方米，万科土地储备3000万平方米，2007年房地产销售收入为2.9万亿，用于购地款达3万亿，土地价格在一线城市2007年比2006年同等地段翻了三番。如果不对土地抵押贷款进行必要的限制，中国的商业银行的命运和美国投资银行的命运是一样的，泡沫破灭时全都会倒闭。
那么，从中央三部委的政策转向开始，中央政府从来就没有说过要救楼市。提法是两点，一是稳定房价，一是推进住房保障，主要意图是应对美国的金融危机。最近的金融三十条和前天的国三条，没有一个字说到救楼市。道理很明显，在如此之高的房价下，在供需矛盾如此激烈的情况下，说救市是不客观、不科学的，也是违背经济运行规律的。但是，中国社会的矛盾就是这么公开，对市场来说，明明供过于求，就是不降价，还找出理由说，越降价越没人买。怎么办？中国房地产的利益链是打不破的，既然打不破那就只有让步。这就是国三条的实质。
但是，从历史来看，社会矛盾的起因都是经济矛盾，和由经济矛盾带来的社会性财富分配的失衡。如果财富分配失衡的主要原因是由制度设计不合理引起的，作为中央政府肯定要予以调整，同时社会本身也会表现出这种调整的欲望。所以，从中国社会平稳运行的角度出发，中央政府在未来会积极推进社会保障住宅，市场在目前这种政策环境下，将会平稳运行一段时间，换来解决民生问题的空间。2009年，市场的观望情绪会进一步加剧，仅仅只靠投资，是推不动中国楼市这个巨大的市场的。