尽管北京4月房价同比增长9.4%,但已掩饰不住那种疲态.。 5月24日，《经济参考报》报道：北京商品房成交量急速下降，九成售价低于开盘价。其中万元以上价格的高档住宅今年销售率仅为两成左右，有近九成项目成交价格低于开盘价格，房价名升暗降已是事实。
业内专家预测：未来半年，北京楼价下降空间巨大，八折销售将成常态。
尽管政府一而再再而三的进行托市，意图很明显，在奥运前设法稳住北京楼价下降的趋势，或者至少不出现急速下降的局面。北京市发改委负责人出面表态说：奥运后北京房价不会出现大幅波动。此语一出，即引起市场“嘘”声一片。很显然，北京楼市成交颓废，房价高位空虚运行，都已发出了强烈的信号：奥运已经不能再刺激房价了，北京奥运前经济出现了1992年巴塞罗那式的大幅下降。巴塞罗那奥运前经济的大幅下滑，政府用了3年的时间才予以制住。
纵观世界各国奥运前经济，除1988年的汉城和1996年的亚特兰大经济保持平稳增长外，1992年巴塞罗那，2000年悉尼和2004年雅典，均出现赛后经济下滑，巴塞罗那更是出现了可怕的负增长。北京高层近日频频强调奥运前经济概念，说明北京市的宏观经济指标出现料大幅波动，个中隐含有复杂的社会问题。巴塞罗那，悉尼和雅典的教训，绝对不是完全不能在北京复制，因为这三大城市奥运带来的最大收获是商业和旅游业的持续增长。但是政府和国民对奥运的投入则是这两大行业远不能收回的。北京市的高明之处在于，通过房地产的大规模开发，收回了一定的建设成本，经济上似乎制造了繁荣，但引起了巨大的社会问题，那就是无法平息同房价上涨过快而引发的民怨。
值得借鉴的是巴塞罗那和亚特兰大，尽管奥运前宏观经济出现问题，但是政府在几大行业上还略有斩获。比如巴塞罗那，旅游业为商业地产注入持久活力，巴塞罗那奥运会被公认为奥运历史上的成功典范，使巴塞罗那从一个普通的中等城市一跃成为欧洲第7大城市和国际著名的旅游城市。巴塞罗那奥运会的成功，不仅在于奥运会本身。更重要的是通过筹办和举办奥运会、大规模的城市改造和各类设施建设的投资，有力地拉动了经济的增长，为巴塞罗那商业地产的持续发展注入了动力和活力，并带来了长期的积极影响。巴塞罗那奥运会提出“城市向海洋开放”的口号。通过对滨海地区实施道路改造、铁路改造、工厂搬迁、海滩改造等措施，将数公里长的海滩向市民开放，成为旅游、休闲胜地，再加上奥运会对之产生的巨大的“广告效应”，使这个过去在世界上知名度不高的城市跃成为国际著名的旅游城市。巴塞罗那的开发商们具有非常敏锐的商业眼光，预计奥运会会促使旅游人数的急剧增长。并带来持续的巨大人流。而处于城市制高点的旅馆和写字楼，定会受到众多商家的青睐，因此，他们在奥运会前开发了大量的写字楼和酒店。而在奥运会后，经营者又将奥运会体育场变为旅游设施，成为游客必游之地，同时也为当地的商业地产带来了持续不断的人流。可以说，旅游业的发达对巴塞罗那商业地产发展起到了重要作用，同时也为商业地产开发商带来了丰厚利润。
同样，1996亚特兰大奥运会，给地产带来了两个新含义：商业地产与郊区住宅。虽然奥林匹克公园周边房地产的升值，普遍都超过了30%。但更重要的，市中心的旧城区得到大规模的改造，写字楼和商业物业蓬勃发展。在这时，投资商业地产的收益更加明显。奥运会期间留下的先进通讯设备和宾馆，使很多会议选址于此，亚特兰大成为“会议之城”。另外，奥运会后其后续效应十分明显，经济持续稳定增长，人们消费信息大增。这一届的奥运会，给地产带来了新的含义，即商业地产快速发展。奥运会迫使亚特兰大对市中心的旧城区进行了大规模的改造，将不少旧的工业厂房搬到郊区或更远的地方。在中心区，写字楼和商业物业得到巨大发展。奥运会后达美航空、南方贝尔等世界级大公司和政府组织纷纷到亚特兰大落户。同时由于奥运会期间留下的先进的通讯设备和宾馆，使很多会议选址于此。亚特兰大成为“会议之城”。亚特兰大通过大型会议的举办，为商业地产引入了滚滚人流。
由此反观北京，聪明的开发商都弃住宅而开发商业，潘石屹是其中的典型之一。因为住宅价格上扬而引发民怨，从社会意义上抵消了经济发展带来的繁荣。而借助奥运带来城市品质的提升，人流的凝聚，旅游业和商业的催动而开发商业地产，是充满经济智慧的选择。据戴德梁行报告，北京市2007商业地产入世总量达410万平方米，将为北京奥运前经济抒写辉煌的篇章。
看来，前段时期虚高的住宅价格将由后来者买单，北京住宅价格下降趋势已经形成，尤其是高端项目，未来走势将是有规则性的下滑。这个局面已经无法扭转。