连续两年的中国高房价，不仅使发展商信心极度爆棚，也刺激了发展商疯狂的拿地欲望。反应在市场层面上，就是不顾一切动用各种资金来源，投入财力疯狂拿地。中国的住宅用地套牢了中国的多少资金，已经没有哪个机构能出示权威的数据了。但有一点可以肯定的是，土地泡沫比之房货泡沫，早已有过之而无不及。所不同的是，房货泡沫圈进了一批房奴，大多由个体组成，抵御风险的能力相对较低；而土地泡沫圈进的是一批发展商，抗风险能力相对较强。但是，发展商的资金链一旦断裂，后果比个体的房奴断供要大得多。
中国房地产的资金链有这么几种组成形式：一种是土地项目式，表现在中小发展商身上。前几年，发展商往往与当地政府官员勾结在一起，用定金的方式拿地，也就是交付很少的款项，拿下一大片地，再用地估值向银行贷款、企业借款和民间筹资，然而再把资金投到项目前期开发上，未及封顶立马开盘，圈进资金后再偿还建筑商的部分建筑款。这种方式是用很少的钱做大的项目，有空手套白狼的味道，普遍带有房地产开发的原罪。如果开盘情况没有预计的好，发展商的资金链就非常容易断裂，遍布各大城市的许多烂尾楼就是这么来的，许多假按揭也是这么做的。还有一种是进入现在的项目合作式，有地的采取土地入股，有资金的采取资金，有社会关系资源的采取资源入股，一起合作开发项目。这种合作的社会资源方不是有政府的就是有银行的背景，有政府背景的可以找来建筑商带资建设，有银行背景的可以先期从银行拿到货款，然后，开展项目的开发。这种方式只要内部股东不出问题，基本有能力把项目开发好的，也是相当一部分发展商采取的方式。这种方式一个致命的问题是资源方出问题的概率比较大，要么不出事，出了事资金链随机即断。另外一种就是上市公司除借助股市这个融资平台外，还有很多资金来源的渠道。拿著名上市公司深万科而言，有三个资金来源，一是上市融资，二是项目融资，三是银行借款。
千万不要以为发展商很有钱，发展商的自有资金永远没有自我欲望多。进入2007年，在中国房地产的资金层面上，将发生许多重大的变化，如果不采取积极的措施及时应对，一大批发展商资金链将会断裂。
我们知道，2006年的宏观调控中有一条规定，发展商的自有资金必须达到35%以上。真实情况是，中国发展商平均自有资金不到27.5%，而这个数据在香港是65%，也就是说，中国发展商平均自有资金是远远不够的。但是，因为中国商业银行实行的是比较宽松的货款政策，发展商很容易从银行拿钱，再加上，中国资金过剩，民间融资渠道也比较多，甚至一些国际游资也看好中国房地产而找着缝隙钻了进来，从而导致了中国房地产短期资金过剩的状况。如果从宏观经济的角度来分析，这种资金过剩也是一种泡沫。中国政府规定的35%以上的自有资金，只是对中国的商业银行而言，却无法阻止民间资本和国际游资。然而，民间资本和国际游资的财务成本非常高，从某种意义上说也助推了高房价，发展商非万不得已不会采取这种办法。据我对深圳许多发展商的情况分析，35%在2007年对发展商来讲是道坎，很多知名的大企业都将为此困扰，其中包括深万科、卓越集团、金地集团、深振业等。
最近，中国国资委主任李荣融表示，将严管国有资本进入房地产业，这是中国抑制投资过热、收紧房地产银根的一个信号。目前中国房地产有大量的资金是国有资本进入，不仅是通过直接投资的方式，而且还通过委托理财等其他方式曲线进入。对此，李荣融表示，国家规定，中央企业的投资只能投向主业，非主业不允许。要投向非主业的，必须经过国资委批准。经过批准做房地产的中央企业，只有12家，比如中海地产、保利置地、华人置地等。由此看来，对深万科来讲，资金形势是不容乐观的，因为中央企业一直是深万科的主要资金来源，开发武汉，成都等8个项目共42个亿的资金是从华润定向募集的，广州的地是和中粮集团共同拿下的，而华润和中粮都不是国资委允许做房地产的中央企业。长期依赖中央企业支持的深万科如果从央企拿不到钱，在如此庞大的开发市场上，将出现资金问题。
2007年中国GDP将放缓，投资过热的状况将有所改观，国家在人民币升值面前不得不设法扩大内需，刺激国民消费，所以，绝大多数发展商将面临资金压力。在这种情况下，我想起本人早在三年前就研究的一个课题：房地产证券化。也许只有实行了房地产证券化，才能帮助房地产走出资金困局。