本轮宏观调控有一种现象是历次宏观调控都没有的，那就是：观望。
新政后，市场观望气氛之浓，发展商的集体失语，专家们吵个不停，购房者普遍持币待购。一方面，市场交易量大幅萎缩，按市场规律，成交量减少将导致房价下降，可是，另一方面，房价持续坚挺，发展商咬着牙硬撑价格，握紧手中的房不卖，观望、还是观望。房地产新政过去了几个月的时间了，房价似乎还不明了，有如迷雾一般笼罩在每一个购房者的心里，政策不够明确，新政之路将走向何方？
牛刀认为，新政道路是分了“四步”走的。
首先，新政迈过第一步——“房地产宏观调控制定了新的游戏规则”。
2006年的房价又涨了，其速度之快，价格之高是让人始料不及的，房地产宏观调控出台赶上了时候。在牛刀看来，房地产新政其实是在为房地产制定了一项游戏规则，首先是“国六条”的横空出世，让原本喧闹的市场立刻沉入了一片静寂中，也许大家都开始在考虑如何应对这场“勇敢者游戏”。
“国六条”及后续政策对土地、金融、税收、建设户型及面积等等方面做了很多的限制和规范，是历次宏观调控中最为具体的，必将对行业各行为主体产生深远的影响，行业游戏规则发生了变化。既然制定了游戏规则，就要军令如山了，大家都按规则来游戏。这是新政的第一步。
新政前的房地产游戏是什么样的呢？那是将高达几十万亿以上老百姓的存款全部投进了游戏之中，一方面，土地资产成为某一些人的私有资产，另一方面，把老百姓积累了一辈子的资产变成少数人的资产，这种游戏是不公平的，是“动了手脚的”，所以，必须建立一个合适的游戏规则，在这个游戏规则里大家都得到真正的健康发展，这才是最重要的。不管发展商则么心怀不满，新的游戏规则，以“国六条”为标志，还是建立起来了。
接下来，就是新政刚跨出的第二步——把炒楼者逼出市场。
“国六条”出台后，地方配套政策的全面跟进，似乎没有如人们预期的那样迅速。深圳市是第一个表态的，迅速推出了一整套执行方案，简称实施细则，配合新政一起执行房地产宏观调控。
2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。其作用在于为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头。利率的上调很可能是新一轮宏观调控的开始。
对于清理违规占地，该出手时就出手。6月15日，国土资源部官方网站发布了《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》，提出要认真清理违法违规用地。中国的房地产很大部分投资是建立在违规土地上的，如果坚决清理，投资虚热就会降温。
近日，国家税务总局颁布了关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，其目的在于打击投机炒房的行为。
新政进入了第二个阶段了，虽然效果还不是很明显，但是，市场观望气氛浓烈，成交大幅萎缩，已控制了房价急速上涨的趋势，并且，剔除了一部分泡沫，一个最显著的效果是：把过度投机分子逼出了市场。预计不用多久，针对房地产调控的新一轮战斗就会打响。
新政也就迈出了新的步伐，跨出第三步——给发展商重新洗牌。
从近年来国家出台的房地产宏观调控政策来看，不论是增税的，还是提高贷款利率等等政策都有，但是对于真正限制发展商作用的政策基本上没有，而且，在新政出台到现在，发展商所表现出来的重视度，执行力都不强，新政对发展商似乎起不到作用，那么，如果房地产宏观调控要继续下去的话，政策上限制与规范房地产商的行为将致关重要。
最近已经些“苗头”出现，那就是在对贷款要求上进行严格控制，如果在政策上控制银行在贷款方面的进一步深入，不允许发展商预售住房收回贷款。那么发展商将无法用囤房来谋取暴利；虽然“国六条”在住房户型上严格要求了，但是结构还不稳定，例如如何对豪宅的定义，如果在住房结构不平衡的状况下，发展商还是可以通过住房结构来达到拉动整体住房价格。所以必须加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
住房供应结构失衡是中国房地产市场的最大弊端，必须下大力气进行整顿与纠正，进行房地产市场的细化，满足不同层次消费者的不同需求，当务之急是满足广大群众的基本住房消费需求，特别是中低收入和贫困人口的居住需求。那么对房地产商的要求就必须落实到实处——“如果软的不行，那就来硬的。”
要让发展商这场牌局洗得好，重要的一招就是下大力气，坚决切断发展商的资金来源，政治银行腐败，严格禁止发展商在股市上的再融资，像深万科那样在股市上用项目融资的做法必须禁止。这样，层层政府都来搞房地产开发，搞官商勾结的行为，将得到限制，从而把一大批违法违规的发展商逼出市场，加速洗牌。
房地产新政最终要完成它的历史使命——“综合整治房地产市场，把房价降下来”。
所有现在做的，都是为以后做铺垫。新政的最后一步，其出发点和目的都显而易见，那就是以控制房价为手段，达到稳定房地产市场的目的。
首先将开始加大综合调节力度，引导合理的住房消费，区分住房按揭贷款最低首付款比例与继续加强抑制投机投资性购房需求。再是重点发展满足普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。地方政府需要将普通商品住房、经济适用房和廉租房的建设目标纳入近期建设规划，有步骤的解决低收入家庭住房困难。
最后还是要加大力度规范房地产市场秩序。政府会制定相应的制度和政策，在生产、交易和消费等多个环节加强监管，如新售房合同、交易信息公开化、物业管理收费、公共维修基金的使用、打击开发商利用内部认购和限量发售方式哄抬房价等方面作为监管和规范的重点。唯有如此，房价方能真正降下来。
一直以来，住房问题是国计民生的大事，在不影响国家经济增长的同时，又要保障大多数中低收入的老百姓的住房问题，那么在加强建设经济适用房、廉租房的同时，又要控制房价的价格，避免泡沫的产生。未来的房地产将如何发展，房地产宏观调控政策将走向何方，牛刀有所期待。