房地产宏观调控以来，中央政府进行了一系列的措施，可是房价问题却没有得到根本的解决，房价继续上涨，民怨四起。以改变户型结构、限制外资炒房、银行加息、严厉惩治贪官、建经济适用房和廉租房、二手房强征个人所得税、清理土地市场等等一系列手段，给房地产市场带来的变化是什么？房价上涨减缓，购房者和发展商两种不同心态的“观望”，一遇机会，房价有可能迅速反弹，并形成报复性上涨，新政面临功亏一篑。为什么房地产调控只见其形不见其效呢？问题的症结到底出在哪里呢？其实一切的根源在于——土地权。
众所周知，房产是附着在土地之上的，一个国家的法律制度对于土地权的界定，直接决定了这个国家的房地产政策。中国的法律对待土地权有别于其他国家，尤其是改革开放以来，还未就土地所有权问题进行公开而科学的论证。现在的招拍挂更是进退两难，因为这是借鉴英国对殖民地的房地产管理方式，在当时有其进步意义，现在却让中央政府处境尴尬。所以我们没有见到适用于我国的房地产政策，但是，其他国家的房地产政策的成功之处，是值得我们去借鉴的。
在中国的宪法中规定：城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。什么是国家所有和集体所有？“人民是国家的主人”，“人民的利益高于一切”，“中华人民共和国的一切权利属于人民”，那么国家所有和集体所有是否可以认为是人民所有呢？
那么，政府拍卖住房用地的行为是否可以看作是原本就属于人民的土地再以高价出售给人民，把本来就属于主人的财产再高价出售给主人。土地权到底在谁的手中，如果在政府手中，开发商随意哄抬房价的行为对人民构成了伤害，但也是“哑巴吃黄连”，而如果土地权在人民的手中，人民的手中就有防身的“利器”，如果发展商哄抬房价，若干居民联合起来就可以抵制发展商的所作所为，因为他们是土地的所有者。而且，如果人民有自己的土地，就能自己融资造房，打破发展商垄断市场的局面。
如果国家有平均土地权的法律，那么中国的房地产可以推演出：每一个家庭只能有一套住房，每一个居民只享有一份土地权，那么什么外资炒房、外地人炒房的事情就不会发生，因为法律规定，每一个居民只享有一份土地权，那么炒房就是违法的行为，炒房本身就意味着侵犯了他人的土地权。
一，为什么要土地私有化
中国应当实现土地私有化，我认为只有私有化才能解决目前社会上出现的问题，才能解决中国未来几十年中将面临的生存问题。众所周知，房地产行业是一个存在暴利的行业，开发商通过将超出成本百分之一百，甚至百分之几百的利润出售给消费者，获得丰厚的利润。
而在中国的各个城市里，土地收入都占到了地方财政收入的一半以上。地方政府在土地上的财政收入不仅仅表现在土地收益上，也表现在整个交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%到40%左右。如果再加上占房地产价格20%到40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50%到80%。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若鹜。
如果允许土地私有化，可以通过开征土地税的形式来限制土地的拥有量，谁拥有土地越多，每月纳税也越多，人民将因此而获得更多的公共利益，在这种情况下，每个人都会为了不支付太多的土地税而慎重的选择土地拥有量，每个人也会因为别人拥有土地而受益。
解决房地产出路是改变目前的土地制度，实行土地私有化，通过合理的制度和法律，保护群众的利益，尤其是农民兄弟的利益，促进中国的经济发展，实现中国农村的发展和城市的快速建设，以及社会的稳定发展。土地私有化的源头是控制各級政府官员貪污腐敗，保障人民的利益，减少官民冲突，促进社会的和谐稳定。
目前中国现行的土地公有制，表面上是集体享有土地所有权利，但实际上不然，集体没有权利将自己的土地出让或转卖，政府征用哪一块土地，是不需要商量的，因为国家拥有土地所有权，这就形成了矛盾。比如开发区、市政建设、商业征地，不法商人通过贿赂官员，降低地价，获得土地后再疯狂炒作让其升值，所带来的成十、上百倍的利润就进了私囊。
现在很多人瞧不起农民，因为在一些人眼里，贫困的农民是造成现在社会贫富两极分化的主要源头，但是，一个农民对土地只有使用权，而没有拥有权，农民卖地就成了违法的行为，而农民只靠务农，当然不能象城市里的暴发户相提并论，而且，如果地方政府需要土地时，还可以随意征收土地，随拿随取，农民敢怒不敢言。
而如果土地私有化了，土地所有权归农民了，政府就不再参与土地的开发交易，发展商不再和政府打交道，而是根据市场的价值让农民得到应有的报酬，而因为土地引发的腐败也会就此终止，那么利用土地成本来提升房价就不能成为借口。
土地私有化让土地自由进入市场，给市场经济引入新的资本，加快农村的脱贫致富，那么农村的人口就不会象现在这样大量涌入大城市，人口减少，消费需求减少，价格竞争就凸现出来，扩大了内需市场，促进整个国民经济持续发展。
土地私有化后，受法律保护的土地能够合理的进行开发，还能吸引更多的资本，尤其是民间资本，投资不再受政策和时间上的限制，也不会形成大集团发展商的垄断，土地的开发量增多，相对应的住宅项目，商业等就随之增多，供求量增多，那么价格必然会控制在一个大家都能接受的范围之内，同时从根本上解除社会不公的危机。
土地私有化后，农民看到土地的投入和回报有保障，势必带动城市化发展，大量农工就会减少，农村里继续从事务农的农民有更多的土地耕作，而且土地也会比较集中，也会避免现在农村存在承包的土地由于无法开发而荒废的情况发生。
土地私有化的做法其实就是让土地走向市场化，潘石屹先生在博客中说：市场化让我们住上好房子。我并不反对他的观点，但是，房地产市场化的前提是土地私有化，没有土地私有化就没有房地产的市场化，或者说现在的所谓房地产市场化是虚伪的。在那种严格意义上的土地私有化下，开发商不再从政府手中买地，成本大大降低，住房成本大幅度降低，房地产的热度也将降温，那么买房难的问题就迎刃而解。
二、美国土地私有化的现状
土地私有制是现代社会发展的主流，目前世界上有一百多个国家实行土地私有制。据了解，美国的土地私有化是实行最成功的国家之一，现在世界上，主要的发展中国家有大约近3亿农户没有土地所有权，而中国就占了其中的90%以上。
美国在建国不久后也曾遇到土地私有或公有的争议，在当时，只有少数的人认为土地私有化是民主和自由的基本保障，只有农民拥有自己的土地，他们才会有真正的自由和民主的权利，“耕者有其田”，社会才能稳定发展，而在当时，美国政府认为国家拥有土地所有权能加速国家建设和工业化发展。
最后的结果是：美国80%的土地分给了农民。历史证明，土地私有化是有远见的，土地私有化非但没有影响工业化和国家建设，而且以土地私有制为基础的美国民主制度也是目前世界上最完善的社会制度，而社会相对也是最稳定的。
当然，具有中国特色的国情，是其他国家的政策所不能实现的，但一定有可借鉴的地方。美国是世界上失业率最少的国家之一，而且在美国，房子非常好买。一个普通人有了工作和收入，而且档案有记录就很容易从银行贷款。
在美国买房，是有人会主动找你联系，不象在中国是由消费者自己去找信息，然后去现场看样板房，问价格等等。在美国买房，消费者享受的待遇也不同，就有如宾客一般。美国人很重视信誉二字。买了房，签了合同，付了款的，住了进去后发现对房子不满意，或是发现更便宜的，更喜欢的房子，也可以很方便的退房，不需要任何理由。
而且美国的房价，以国家的人均收入来比较，也比中国要便宜的多，虽然很多住房都在郊区，但是有车的家庭比比皆是，交通也不是问题。美国农民只占人口总数的1%，却是当今世界最大的农产品出口国。在美国，尽管城市比农村繁华，但仍有不少人留在农村，甚至选择一辈子当农民，恐怕这也是因为土地私有化而不无关系。
三、目前可供中国借鉴的土地制度
如果不与世界经济强国美国做比较，从亚洲来讲，亚洲的韩国、新加坡、中国台湾和香港也是土地私有制，虽然这些国家也遭受过亚洲金融风暴的低谷，但是现在也已经复苏了，这些地方在工业化发展中，通过土地市场交易，积累了合理的收益和资本，然后再投资到农业技术改进，或是其他的产业，使整体国家的生活水平得以提高。再者，亚洲的越南在土地承包的基础上，进一步开放土地市场，允许土地的买卖，转让和继承，而现在，越南是目前亚洲地区农产品出口最活跃的国家之一。
在欧洲，俄罗斯经历了长达十年之久的土地买卖问题的争论，最后通过的“农用土地流通法”，从法律上明确农用土地可以买卖，同时还确定了相关的买卖规则。
（资料记载：“流通法”共包括4章20款，其核心内容是：农用上地可以流通买卖，俄罗斯将建立土地流通市场，通过公开拍卖方式买卖国家或私人的土地，为防止低价倾销土地和偷逃税，在同等价格情况下国家或地方政府享有购买土地和土地份额的优先权。外国公民、外国法人和无国籍人士以及注册资本中上述人士的资本超过50%的法人（合资公司）不允许购买俄罗斯的农用土地，但可以租用耕地，租期可长达49年。）
（资料记载：德国的土地是私有的，是私人主体之间的合同，由市场来决定土地出让金的多少。德国人的土地使用权模式是，土地使用权的年限应由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。通常，土地使用权者应每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记入地籍簿中。土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。）
（记载：对于英国来说，土地私有制是英国宪政，代议制的基础。由于土地私有权神圣不可侵犯，所以国王必须要求财产所有人交税，由于私人财产所有者财政上独立于国王，反而是国王有求于百姓，所以收税一直是个头痛的事。早期英国王室卖王室土地得到相当财政收入，后来主要靠税收，为了解决税收的困难国王开始召集国会。英国国王是不专制君主，因此让国会自订税率，并形成宪制承诺，“不经国会同意，不能加税”。有史记载，18世纪法国落后于英国，一个重要原因就是当时法国对土地私有权的限制。）
举了几个国外经济强国的土地私有化的模式后，在回到亚洲，了解一下我们的邻国日本。（在过去的二十年里，日本的土地贸易租赁自由化以後，就有农业企业家，将小块小块的私有土地租过来，租一些大的农业机械，进行大规模机械化经营，结果是农民出租土地的收入比自己种还要高，农民有很强的激励愿意将土地出租。所以土地自由贸易条件下，正是最快实现农业机械化的一个动力。）
土地私有化实施起来很困难，而且也会存在很多不利的因素，成功的机率也不是百分之百，每一个国家的国情不同，所以在制订法规的时候，也会根据自己国家的实际情况来考虑，中国是一个人口大国，土地私有化的实行过程看上去是一件不可能的事情，但是，随着中国走国际化，经济的发展不只是依靠大城市的GDP增长带动的，中国要摆脱贫困的帽子，就首先要解决贫困农村的问题，而且农民的数量占中国总人口的大部分，所以土地私有化就有可行的前提条件。
除了农村，城市土地也要私有化，由于现在许多大中城市的房价高涨，买房困难等问题摆在眼前，如何促进市场的良性循环，和增强市场竞争力，是国家未来几年内要解决的问题，虽然建经济适用房、廉租房，这都只是解“燃眉之急”，不能治根治本，只有土地私有化了，用市场去决定土地的价值，从而迫使房价回归一个合理的、让广大民众接受的价格。