9月18日，根据本人在上海《地产下午茶》论坛上的发言整理。
很多网友一直要求我谈谈上海房价未来的走势，我一直闭口未谈，这倒不是我讳莫如深，而是感觉时机不是很成熟。现在来看，到了我来谈谈上海房价走势的时候了。
之前，我之所以不谈上海房价的一个主要原因，是我对上海的一个庞大的购房群体不太了解，那就是蔡为民先生所讲的三外，泛指市外、境外、国外。从某种意义上来说，上海的高房价与这三外密不可分。今年五月，我首次留意到，外资在上海实行对倒，也就是外资之间互相买来卖去，抬高房价，实现在美国资本市场上的高估值，套取更多的资金。我当时就预料到，上海的高房价气数已尽，接下来不久将开始暴跌。
过去的两年上海房价涨幅位居全国第十位，看上去不是涨幅最大的城市，但是，上海房价的基数较高，房地产体量最大，而且，涨幅不均，有的区域实现了一年涨幅达100%以上，有的当然只有百分之几，所以，对全国楼市尤其是对长三角各城市房价影响巨大。在个盘方面，境外开发商对高房价的操盘手法，堪称一流，不断的有一个比一个价位高的楼盘横空出世，震惊市场，甚至让人目瞪口呆。臭名昭著的汤臣一品，就是那个年代的杰作之一。
现在来看，美国的次贷危机已经导致了金融危机。美国五家著名的投资银行，尤其是百年老店雷曼兄弟的破产，已经告诉我们房地产泡沫的凶险。在这五家投资银行当中，还有两家尚未宣布破产，但已经是凶多吉少。如果这两家银行能够安全的度过这次危机，那只有一个理由可以解释，他们在上海购买的房产是这两家投行最优质的资产，一个说明他们在上海购买的房产体量之大非常惊人，另一个就是他们如果撑不住了必定会大量抛售上海房产，直接引发上海房价的暴跌。这个局势，目前还不明朗，我的分析是，这两家已经有一家撑不住了，预期最快将在本月底宣布破产。
最近，大家都比较关注货币政策，首先看这次降息，原来我的预期它应该是28号下调存款准备金率，提前到了25号。为什么呢？它很明显的特征，针对雷曼兄弟的破产临时出台这么一个政策，非常的谨慎，非常小心的政策。因为它降息只降了0.27，是最小的幅度，不可能再小了，存款准备金率的下调也很奇怪，每次存款准备金率上调是针对银行系统的，这次把四大国有银行一个交通银行一个邮政储蓄银行排除在外，这六大银行不动，把小银行下调存款金率一个点，这个严格讲，是个很小的份额。所以，央行只是传达一个信息，应对雷曼兄弟的破产，它对我们国家宏观调控的政策不会产生影响，更不是货币政策出现转向。
大的基本面不会出现大的变化，那么我们再来看看市场面。上海有两个与其他房价已经大幅下跌的一线城市不一样的特点：一个是在现在销售的楼盘当中，90平方米以下的户型所占比重非常小。中央政府是在2006年的“国六条”当中，要求各大城市90平方米以下的住宅必须占70%以上，这个在北京、广州、深圳今年的推盘情况来看都做到了，而上海相距甚远，也就是说，上海现在推出的基本都是中大户型，导致房价没有出现整体性的大跌。但是，个盘跌幅和普通住宅的跌幅已经很深了，比方说，中远两湾城已经从前期的21000元跌至现在的13000元。如果，随后90平方米一下的户型大量入市，将推进整体房价的下跌。
上海楼市还有一个特点，就是各大一线城市经济适用房等社会保障型住宅如火如荼的时候，上海居然按兵不动。北京市2006年推出的三年两千万，今年又新增三年五千万；深圳是2006年推出的三年9.71万套，今年又新增五年14.7万套；广州是2006年开始，确保社会保障性住宅占住宅供应总量的45%以上，而上海呢？今年7月才宣布，年底开动兴建160万平方米，未来五年4300万平方米。上海有280万年青的白领，月平均收入5360元，按道理很多人买不起现在的商品房，因为社会保障型住宅的计划没有公布实施，有一部分只好把父母的养老钱拿出来去交首付。这也是上海为什么在一线城市当中房价最后下跌的主要原因之一。
今年以来，万科在上海的两次降价，一下改变了很多人的买房观念，许多购房人士至少明白了这样一个道理：原来房价泡沫那么大，晚一些时间买楼可以少花几年的薪水。这种观望情绪在7、8月份已经达到了高潮，为此，万科开始了第二次降价，幅度为10%到25%。一般认为，楼盘短期降价达到20%，就是暴跌。因此，未来不出半年是上海楼市出现暴跌的时间段，大量的楼盘，尤其是有外资参股渗透的楼盘，可能出现更高幅度的下跌，缘由很简单，因为没有一个外资挺得住本次美国金融危机。我之所以实话实说，是想提醒人们，早做准备，预防万一，要知道日本最大的房地产公司破产就是外资抽逃的结果，留下2558亿日元的债务由日本人民买单。