这是新年上班的第一帖，我将以客观和理性的分析告诉关注我的网友：中国房地产的购买群体正在发生巨大的裂变，你们的理性将为需要住房的置业群体创造良好的购买环境。以自住为目的真正需要住房的，在这里，我称为刚性需求。
很多专家对中国房价在调控中上涨解释为中国房地产存在巨大的需求，其实，这里的需求有两种，除了我讲的刚性需求外，还有一种是资本的需求。这就是大量来源不明的资本，有的是哄抬房价炒买炒卖，有的是把现金转为不动产增加保值安全或其他目的。我们已经看到推动房价上涨的并不是刚性需求，而是这种资本需求。
不管一些所谓的专家在如何唱高房价，所有刚性需求的人士都应保持理性。从大的趋势来看，中国房地产的购买环境正在朝着刚性需求方向发展。
我们先来回顾一下2006年的宏观调控：90平方米以下户型占70%是为刚性需求创造环境，今年将充分显示其作为宏观调控的核心效应；即将推出的大户型保有税是为刚性需求创造环境，就是以保值为目的占有住宅也要付出长久的成本；5年以内课以重税是为刚性需求创造环境，那就是把炒家逼出市场；所以，2007年，真正需要住宅的置业人士将迎来近5年来最好的购买环境，也就是我在10大预言中所讲的“房地产开始转向买方市场”。
现在再来看2006年，将发现很多值得我们关注和研究的问题。首先就是，2006年是谁买走了中国的高价房？刚性需求究竟占多少？在这里，我仅就北京、上海、广州、深圳四大城市而言，暂时不涉及二三线城市。下面的一些数据和比例，有的是从地产顾问公司拿来的，有的是从一线销售人员那儿拿来的，也有的是我的估测，不当之处，欢迎拍砖。
2006年深圳住宅销售中，每平方米在2万左右或以上的豪宅，置业群体大致是三分天下：外籍人士占25%，外地（含持外地身份证在深经商的人士）占45%，深圳本地人士占30%；每平方米1万左右的住宅大致是一半一半：外地（含持外地身份证在深工作的人士）占55%，深圳本地人士占45%；每平方米6000元左右的住宅大致是：外地（含持外地身份证在深工作的人士）占60%，深圳本地人士占40%。这些数据是2006年在福田、南山、宝安、龙岗、盐田五区每区3个楼盘的抽样调查的大致结果，限于人力，在南山、宝安、龙岗至少要抽样10个项目才合适，因此，本调查不是很精确，但大体如此。我可以告诉真正需求住房的人士，你们在2006年深圳销售面积中所占比例是非常小的，现在市面上所说的需求，有一半以上是资本需求，而资本需求已严重挤占了刚性需求的空间。
深圳同北京、上海、广州一样，异地置业比例颇大，在2万左右或以上的豪宅中，有一个销售了500套左右的楼盘，外籍（含香港、澳门）人士购买了204套，其中，香港澳门人购买了136套，韩国人购买了32套，日本人9套，台湾人21套，欧美籍人士6套；在宝安的一个万元左右的楼盘中，用于自住的不到20%，炒家占到60%以上；……如果以这种供求关系决定价格，那价格完全可以炒到天上去。因此，把这种非正常需求坚决剔除，房地产才能走向健康。
关于房价是怎么被炒高的，我就不再多讲了。这种被炒高的房价是中低收入群体心中永远的痛，是刚性需求的天敌，自然不会长久。
一个时代有一个时代的激情，同样，一个时代也有一个时代的理性。在我们所处的高房价时代，所有刚性需求的人士都应保持理性，只要不陷入炒楼者掘下的陷井，不做击鼓传花的最后接棒人，你和你的财富终归有体现价值的一天。这一天很快就将到来。
从宏观调控大势来讲，中国政府正在努力拓宽资本的投资渠道，中国股市在经过10多年的低迷后狂飙突进，直逼3000点。我以前告诉过一些前来咨询和交流的置业人士，通常的经济规律，股市上涨是房价下跌的前奏，这是因为资本的趋利性所决定的。而中国股市的这一轮将很快突破3000点，个股普涨，多年的垃圾股都有翻身的可能，傻瓜都能赚钱，那些手上有充裕现金的不可能死守房产，在楼市上割肉套现的也就不乏其人，现在在网上拼命叫嚣“2007年房价还要大涨的”就是这些急于解套的人。
从市场层面分析，房地产住宅短期内盈利的路套都被堵死，而且还将进一步的规范市场和严格管理，作中长线投资的风险也在加剧；再加上中纪委对贪官污吏的严厉打击，外地贪官前来买房的比例越来越小，要知道贪官贪钱也有风险，好不容易贪来的巨款买了一座豪宅一下被中纪委收走了还得坐牢、掉脑袋，他会那么轻易出手再买房吗？所以，2007年异地置业也将锐减。
看到这两点，我们完全有理由相信，作为资本需求的置业群体已经产生了巨大的裂变，刚性需求将成主流。2007，房地产的拐点必将到来。