牛刀，知名房地产评论家，文笔犀利、观点独到，人称“牛哥”。去年，他和北大教授打赌，轻松获胜；今年，又掀起论战风波；牛哥的博客点击量，总是居高不下，几十万乃家常便饭。不过，“赌局”已成过去似乎，牛哥并未停止脚步，对于难以捉摸的2009年房价走势，他有最新的思考。
房价尚未见底，仍将继续下行
生活周刊：近来全国房价普遍下跌，上海房价也发生了松动，去年12月，上海一手商品住宅的成交均价回落到11892元/平米，环比11月下行9.7%。据说平均每户房子跌掉15万元左右。造成这种局面的原因是什么？
牛刀：当前房地产重要的问题是成交量上不去，市场萎靡，导致相关行业转冷，开工不足。那么成交量为什么上不去呢？原因很简单：房价下跌不到位，还没降到居民可以承受的价位。因此，接下来开放商符合逻辑的做法是，像万科那样迅速调整房价，恢复成交量。
生活周刊：但有人认为，房价之所以高，是因为还有很多人需要房子。比如1.5亿农民工和每年500万大中专毕业生。因而高房价是合理的。
牛刀：这是一种曲解。由于我们的市场体制还不完善，缺少信息过滤机制，导致开发商把需要当做需求，把市场购买力和可支付能力混为一谈，受这种信息误导，新房存量不断创下历史高点。结果呢？就是卖不动嘛！从现在的市场情形看，全国70个大中城市大多供过于求，否则怎么解释房价下跌呢？
生活周刊：也就是说楼市尚未见底？这也是您对2009年房价走势的整体展望？
牛刀：是的。有些人鼓吹2009年“见底回暖”，其实央行早就对2009年的广义货币实行了最高限定，无论如何不能突破17%。只要这个限定不发生变化，加上通货膨胀已得到有效遏制，人民币回落，资产价值进一步缩水，将导致价格发生不可控性的大幅走低，而不动产在这一轮资产价值重估中首当其冲。很显然，说房价2009年会见底，那是骗人，这种经济大调整绝不是一两年能完成的。1月7日，四部委也发文表示，房价和预期仍有差距，暗示有降价空间。扛是扛不住的，是像山洪暴发似的狂跌，还是像深圳一样阴跌，还不得而知，但跌的趋势均已形成，谁也扭转不了。
生活周刊：如果开发商坚持不降价呢？
牛刀：如果开发商不放慢开发节奏，预期今年6月新房存量将突破5亿平米，将和10亿平米的住宅用地存量、1.7亿平方米的空置房形成连锁反应，抽干中国金融体系的现金流，引发大面积崩盘！房地产业如果想为中国宏观经济做出贡献，就必须快速调整价格，激活成交量。说房价要降，并不是主张跌到不合理的价位，而是要消费者能承受，这样也能避免房地产业的大动荡，否则会拖累宏观经济。
存量房贷打折和经济适用房才有意义
生活周刊：近日，四大银行推出了存量房贷优惠利率措施，最低可享受七折优惠，对此您怎么看？
牛刀：四大银行占据个人房贷67%的市场，七折利率优惠可减轻部分房奴的月供负担，但主要受惠的是2005年后承受高房价高利率的“房奴“。因为绝大多数贷款者做的是递减法，2005年以前做按揭的很多利息已经扣完，这些房奴无法享受优惠政策，即使享受，也只是减轻一点负担。真正让房奴减轻负担，应该考虑存量房价的问题。尤其是在2006年以后泡沫严重时期买的房子，房价普遍高出现在20%以上，随着未来房价进一步下跌，预期整体水平将高出2009年的30%以上，一些城市甚至将高出50%。因此存量房贷打七折，对“房奴”才有意义。
生活周刊：上海加大了对经济适用房的建设，在全国范围内，经济适用房也日益增多，您怎么看？
牛刀：非常好，非常及时。深圳、北京、广州、上海都适时推出了经济适用房、廉租房等，全国至少有30余个二三线城市也将大批量推出社会保障住宅，从而改变市场的供应结构，调剂商品住宅的价格，解决部分民生所需。我认为，2009年的“年度大片”，当属保障住宅的成规模推出。这是利国利民的事业。
改变楼市现在，应对金融危机
生活周刊：因为近些年房价飞速上涨，引发社会上的许多争论，您认为中国楼市存在怎样的问题？
牛刀：我们的楼市开发模式是香港模式。当初之所以采用香港模式，主要是房地产的商品房开发最早在深圳，从当时的情况出发，借用香港模式，有利于在房地产市场实现深港的无缝对接。今天再来看这种模式，其缺陷和弊端已暴露无遗。从土地的招拍挂开始，商品房的预售体制、售楼中心的销售体制等等，一整套体制都鼓励炒买炒卖哄抬房价，投机行为泛滥，这对香港还可以，而中国大陆拥有70个大中城市，牵一发而动全身，一旦失控，后果不堪设想。
生活周刊：那么特别是面临当下金融危机的情况下，该如何解决？
牛刀：楼市要应对危机，必须解决三个方向性问题。包括一，开发模式；二，住宅的市场属性，形成消费市场；三，正确界定需求与需要、市场购买力和可支付能力。在开发模式方面，我认为新加坡模式更适合中国大陆，它有82%的住宅消费市场，这是经济和社会稳定的基石。这就牵涉到住宅市场的属性问题。消费已经越来越重要，在发达国家，消费占GDP的比重都在70%左右，而中国40%都不到，与投资不相上下，这种不对称是经济结构的不对称，是资源利用的不对称，是资金流向的不对称。我们有必要在房地产投资中，将住宅市场剥离出来，纳入消费体系，催生一个更大的消费市场。只有这样，拉动内需才会成为可能。
生活周刊：去年你和北大教授徐滇庆“打赌”，你持房价下跌论，结果赢了；近来似乎又陷入了一场“口水仗”，甚至被人和“芙蓉姐姐”类比，对此你怎么看？
牛刀：其实“深圳房价赌局”，我也是被动应战。这次同样如此，有人撰文批评甚至辱骂我，许多朋友要我反驳，可我想了想，对方提出了值得探讨的观点没有？没有；提出了新命题没有？也没有。那让我反驳什么？我一直只是阐述自己的观点，也愿意与人谈到，但胡搅蛮缠恕我不奉陪。中国楼市需要理性的、有建设性的建议。