根据本人9月20日下午在《2008昆明楼市峰会》上的演讲整理。
我每年都有一个假期，在云南丽江度过，大概坚持了13年。可以这么说，我本人是非常喜欢云南，当然也喜欢昆明。现在，昆明像全国其他二线城市一样，房子卖不动，新房推盘量仍然在增加，那么，可供房源越来越多，开发商的资金压力越来越大，政府税收越来越少，更重要的是楼市资金越积越多，流动不畅，不仅对地方经济发展不利，而且银行风险也会加剧，所以，对昆明来说，不顾一切放大成交量已是楼市的重中之重。因此，我不妨站在民生的立场，为昆明楼市支个招。
去年，昆明楼市月均成交量达6800多套，形成了昆明房地产市场少见的大牛市。但是，从今年以来房价微跌，成交量一路下滑，市场陷入一种高度低迷的状态。今年6月，昆明楼市是四千八百多套的成交量，7月份成交量为三千七百多套，8月份为两千六百多套，基本上是以每月减少一千多套成交量的速度下滑。这是一件很可怕的事，即使10月份成交量可以止跌，月均两千多套的成交量也不足以支撑昆明楼市的正常运作。如果新推房源继续增多，不出半年，昆明将要出现开发商资金链断裂的事件。
楼市有楼市自身的运行规律。在中国来讲，楼市发展比较依赖宏观经济的正常运行。如果宏观经济层面不支持房价的走高，那么，各大城市如何避免出现成交量的下滑带来的被动局面，就应该列入总揽经济全局的政府事务之中。最近，许多二线城市政府坐不住了，纷纷出台了一些政策，主要用意是想激活市场，可是大多事与愿违，没有改变成交量下滑的局面，反而引起一些副作用，即促成了房价的深幅下挫又没有放大成交量。二线城市的地方政府，在出台有关楼市的政策之前，一定要把握两个原则：一是切不可与中央政府的宏观调控相违背，因为这一轮的宏观调控还没有完成；二是切不可以地方财政补贴购房者，任何理由都不行。
幸好的是，中国楼市目前两大潜在风险在昆明都不成为问题。一是受美国金融危机的影响，大量的外资投行出现问题，在美国五大投资银行中已经破产的有三家，还有两家其中一家已经岌岌可危，这种情况决定外资将要抛售在中国的资产，如果上海楼市近期大跌，肯定与外资抽逃有关，因为上海楼市外资渗透最深，而昆明楼市似乎不存在这种风险；二是退地的风险，去年昆明也曾拍过地王，但是规模比较小，楼面地价也不是像某些城市比周边现房价格还要高，也就是说，土地泡沫不是很大，迄今为止，还没有发生过地王退地的新闻，从市场层面来说，对后市的预期还没有破灭。
那么，在这种情况下如何激活市场呢？首先，开发商主动下调房价是必须的。但是，开发商找不出一个下调房价的合理尺度，调多了吧，怕自己吃亏；调少了吧，市场又不买帐。从很多城市的情况来看，这种试探性的下调是最害人的，最后的结果是，房价又降了但成交量并没有因此而放大。昆明楼市如果采用这种试探性的下调，可能这种低迷的成交过程将要维持很久。万科公司在每一个城市房价下调之前，作了一些非常有意义的调研，在长三角下调的幅度是25%至30%，事实证明是非常理想的，一天回笼资金就达3个亿。但是，昆明的开发商要做出这么准确的预测，怕是有一定的难度。
所以，我认为，政府应该做这么一件事，那就是由仇和书记出面，给自己买一套普通住宅。一来仇和刚到昆明，也许正住着公房，买一套房也是必要的；二来书记买房，想必开发商不会漫天要价；三来也算是市委书记做一次市场调研，看看以你书记的收入能在昆明买一个什么样的楼；四来连书记都买楼了，有可能迅速激活市场放大成交。当然，第四条才是书记买楼的真正目的。
书记买楼对市场来讲有几个好处，一是书记也会心痛自己的工资，如果买了过高价位的房子，或者房子刚买就贬值了，他会有一种深切的感受，从而知道高房价不适合中国也同样不适合昆明；二来昆明还有大量的恩格尔系数超过60%的相对贫困的群体，他们是根本买不起房的，那么，政府的社会保障性住宅应该有一个着落；三是刚性买楼群体在房价的充分回调中，在书记买楼的带动下可能很快出手，尽早结束楼市的观望的局面，对地方经济的发展也是十分有利的。