2月16日，著名房地产评论家牛刀做客腾讯财经博客名博访谈栏目，围绕刚刚出炉的09年1月份经济数据进行解读，他认为目前中国经济面临通缩压力，4万亿救市计划落实情况将决定通缩时间长短。（有删节）
中国经济面临通缩压力
牛刀认为现在还不能说中国的经济已经进入了通缩的状态，所谓通缩就是CPI的负增长，现在的CPI是1.0%的增长，但是PPI是负3.3%，这个就给我们提示了未来的CPI的一种走向，很有可能后面两个月CPI还是继续走低的，如果它出现了负增长，那么我们的经济就进入了一种通缩的状态。
4万亿落实情况决定通缩时间长短
从目前来讲，最重要的是中央政府的4万亿救市计划，它的推进和落实的程度决定了通缩的时间，如果4万亿的救市计划当中大部分已经落实了，那么经济进入通缩的状态就会很短。实际上从市场层面来看，我们的老百姓的主要消费力并没有释放出来，就是在元月份1.6万亿的银行贷款增长当中，很多是央行的一些票据，有很多是短期的，真正投入到中小企业这个资本还是非常少的。所以这个贷款它有一种结构，这个结构是不是影响PPI，影响CPI，如果它同时能够影响PPI，拉动全球经理人采购指数，拉动国内居民的消费，在这种情况下，我们的通缩就很短。如果资本全都是流入到中央直属企业，流入到带有一些垄断性的行业当中去，那么对整个通缩是不利的，也就是说，通缩可能还会继续走一段时间。
通缩的预期下中国房价无法止跌，只是平缓下跌还是大幅下跌的问题
现在中国的不动产也是处于向下估值的状态，今年元月份全国70个大中城市房价同比下跌，这个信号就非常强烈了，因为环比下跌还不能说明根本问题，同比下跌了就是整个楼市在向下估值，目前来讲，还没有足够的消费力、资本力量来推动中国房价的平稳走势，无法止跌，只是这个下跌是平缓下跌还是大幅下跌的问题。中央政府力求做到房价平稳的下跌，从北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的市长们最近纷纷对房价的表态，我们也可以看得出来，应该是政府的这些行政长官们对高房价已经有了一个统一的意见，一个一致的看法，认为各个城市的房价已经远远超过了老百姓的购买力，那么在这种普遍的社会舆论的影响下，中国的房价一个向下的估值的状态会持续一段时间。
万科的降价将引领09年新一轮的降价潮
最近有报告显示，上海、北京、广州九大城市目前积压了06年到08年在建的库存商品房大概是3800万平方米，房产大户万科在09年就将面临消化874亿存量房，万科09年也面临消化874亿存量房的问题，09年伊始万科在上海推出了“暖冬计划”来打折促销，牛刀认为万科的降价会否引领09年新一轮的降价潮。
万科在全国性的战略扩张中储备了大量的土地，积累了大量未销售完的项目，这些项目在万科的评估当中总共是874亿，在这874亿当中，万科今年年初计提了下跌的准备金，大概是5.35亿，也就是说，它为了消化老的存量房已经准备了房价下跌，5.35亿并不是它所有下跌的损失，它只是告诉公司股东，万科房价要大幅下降了，如果不大幅下降，它无法消化掉这874亿的存量房，万科的市场占有率在全国来讲是2%，如果万科有这个动作，那它对全国的楼市，都会有一个比较大的影响，会引领09年新一轮的降价潮。牛刀预测，万科为了消化这874亿的存量房会打到四折优惠。
09房价下跌不会影响GDP保8%的目标
2007年中国房地产的销售收入是2.95万亿，在2008年中国房地产的销售收入只有2.5万亿，下降了0.45个亿，同时GDP也回落了一个点，进入了2009年，如果全国房价的下降幅度在15%以内，全国房地产的销售收入可能只有2万来亿，也就是说，这2万来亿比2008年又减少了0.5万多亿，这个对GDP的影响肯定是有，但是现在有一个问题是这样的，在普通住宅产品当中，中央政府的9000亿社会保障性住宅的投入和各地方政府的社会保障性住宅的投入，将会对经济适用房有一个放量，经济适用房价格比较低廉，它的推广的体量比较大，那么如果说经济适用房能够在2009年，市场的交易量能够达到5000亿，那么对GDP保8%就不会拖后腿，如果经济适用房它的销售量不能做到5000亿，那么可能会有一些影响。从目前的综合数据来看，中央政府基本上有一个3000来亿，各地方政府，深圳今年应该有10几万套，北京今年有700万平方米，上海动工了160万平方米，今年要求新增400万平方米，全部加起来，整个社会保障性住宅应该有一个蛮大的数据，它的销售总额应该可以超过5000亿，所以它是对GDP保8%不构成太大的影响。
救活楼市两条路：提高百姓富裕程度和降价
现在中央政府也在救市，地方政府也在救市，他们忽略了一个最重要最重要的东西，这个市不是政策就能救的，它要救市可以，但是要不断提高城市居民的富裕程度，提高他们的可支付能力，这才是真正的救市。因为楼市这个东西，它是一个大宗消费品，是需要老百姓来买的，老百姓没有钱他就买不了，你再有什么政策刺激还是没有钱，所以只有提高老百姓的富裕程度，提高城市居民的可支付能力他才能买楼。支付能力的提高，目前来讲，收入上不能提高，你只有降价，只有两条路。要么把收入提高，要么把房价降下来。
一线城市房价在10月份之前降幅或达15%
深圳是从中心区的楼价开始降，比方说从蛇口，从红树湾，然后外围再降价，北京是外围开始降然后再影响到中间，如果它的跌幅要达到10%以上，不是说同比和环比，而是前期高位达到10%以上就是这两个月的事情，如果整体房价要达到15%，估计会在今年10月份以前实现。
被“炒过”的二线城市房价将大降
从今年的情况来看，不仅仅是长沙、武汉、重庆，其实包括成都、合肥、南京、大连这些都经过投资资本炒作的城市的下降幅度都会比较大。
三线城市房价补涨，2010年以后才会开始调整
绝大多数三线城市，它是没有经过这种炒作的，大多维持在2000块钱到4000块钱之间。三线城市房价是一种整体性的补涨的房价。当然也超出了它的实际购买力，超过了城市居民的实际购买水平，房价也是高的，因为前十年有7年的时间GDP是呈两位数增长，在这种情况下产生了新的富豪阶层，这个阶层在购买不动产的投入就非常大，所以三线城市的整个房价是补涨上来的，三线城市的房价要下降，这个趋势也是可以确认的，但是它下降得会比较缓慢。大约相对二线城市而言，它应该是2010年以后才开始进入调整。
给农民工发“房屋券”不可行，应消除“农民工”歧视性称号
牛刀认为这个专家他不太了解中国的国情，这种做法应该是善意的，想法是好的，但实际在操作层面上是不可行的，如果一旦发生大的经济风险，中国的这些刚刚进入城市的这些产业工人，他们连最后的栖身之地都会被剥夺。中国的农民工最根本的问题是要解决他们的身份歧视问题，他们就是产业工人，就是蓝领工人，中国应该消灭农民工这个概念。