牛刀:市场的资金面不支持房价走高

12月21日。答北京《竞报》记者钱昊安问。

 

记者:国务院适当放宽二套房贷限制政策,营业税减免优惠暂定一年,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。目前,住房转让的营业税的税率是5.5%。

 

针对上述政策,请问牛刀:

1:会不会引起房价上涨,会不会炒房重新抬头,拉高房价?

2:二手房好卖了会不会导致新房买的人少了?

3:二手房政策是否还有下调空间?二手房还有什么政策可以调整?

4:房价为什么降不下来?卡在哪儿了,怎么才能让房价降到合理范围?

 

牛刀:你这几个问题的主要部分,应该是一条和四条。房价是不是走高,涉及到三个方面的问题,一是政策面,就是你所说的中央政府的政策的影响,由于国际经济环境的影响,我国宏观经济的基本面已经发生了很大的变化,CPI连续五个月走低,12月份预期为2%,通胀的风险暂时消失了,国民生产总值也在下滑,因此,宏观经济的政策转向刺激消费,扩大投资,这本身对房地产也是个利空,国三条实际上是在给楼市救命,不但减免了许多交易环节的税费,降低了利息,取消了营业税,还给开发商放松贷款,但开发商还不满足,任志强就指责政策出台晚了,力度不够。这就没办法了,开发商对中央政府都是一副咄咄逼人、贪得无厌的姿态,何况对小业主?看来指望开发商主动降价,难度还很大;

 

二是资金面,真正能推动房价下降的,还是资金问题。目前,开发商有两笔资金无法流动,一是囤积的土地,也就是高价拿的地王,2006、2007两年,大概囤积在土地上的资金达5.2万亿,套死了许多开发商;二是卖不动的房子,全国70个大中城市的新房存量至少已经达到3.7亿平方米。这两笔资金都不是小数,靠银行贷款无法解决,只有降价买楼。尽管央行在放松信贷,但是因为流动性紧缩,市面上没有多余的资金,使得过去那种宽泛的资金来源一下变窄,没有新的渠道支持开发商的资金,外资不可能、股市不可能、民间借贷风险太大,这才是直接影响房价的根本原因;

 

三是市场面,不用我说,大家都知道,目前的房价已经把中国最大的购买群体逼出了市场,大家想买楼但是买不起。很多城市的市场上已经表现出,只有靠降价才能放大成交的实际情况。涨价的动能不仅仅靠政策,也依靠资金和购买力。所以,中央三部委的政策出台后,成交量在有的城市只是短暂的回升,但是很快就跌了回去。可以这么说,目前买房的,那是真正的刚需,明知买房后房价就要跌还会照常买。

 

至于炒房主要是靠资金来推动,并且要有确保房价上涨的预期,炒家才会入市,仅仅靠政策放松二套房贷,炒家不可能这么简单的就来抄底,何况现在根本就不是底部.房价降不下来的主要原因是深层次的,说到底与我们现行的开发体制有关,但是,市场已经支撑不了多久,大的降价潮很快就会来到。从中国现实来讲,房价应该降到一个经济增长水平与居民收入相均衡的状态,如果用房价收入比来衡量,我觉得4倍比较合适。

 

2009年,国家性的政策调整应该还有一次,大约在五月份,怎么调还很难说。如果取消二套房贷,鼓励投资,那就要出台物业税,否则,贸然取消二套房贷,后果不堪设想。

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