主持人：《中国财富》记者于小龙
嘉宾：姜炜：中国新荣国际投资集团地产投资部经理，北京远东新地置业有限公司总经理助理
陈国强：北京大学房地产研究所所长 牛刀：中国房地产独立评论家，曾担任多家传媒机构总经理
曹建海：中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任
历经五年的本轮房地产上涨周期终于结束了。气势汹汹、一路飙升的房价，在2008年的这个冬天被冻结。国际金融风暴的“寒流”更是令其雪上加霜。然而，就在房价即将跌入“深寒”的前夜，人们惊讶地发现楼市居然开始“供暖”，先是地方政府开始出手“救市”，后是国家三部委联手出台政策刺激楼市。为此，《中国财富》特别采访了四位专家，从不同视角展开讨论。
楼市真的“入冬”了吗
《中国财富》：开始讨论之前，我们需要各位专家和业内人士先为读者做一个事实判断——中国目前的房价是否真的已经开始大幅下跌？并且进入了一个下跌通道呢？如果不是，那么，真实的情况是什么？
曹建海：房价已经进入了一个下跌通道，就连北京也已经开始下降了。这并不是什么说法的问题，而是真实的打折下降。万科、金地等都大幅降价，开发商所谓的尾盘扫货、市场调整的说法已经不攻自破了。中国的房价，尤其是一线大中城市的房价，三年内要下跌一半，中行预期两年内下降20%只是保守的估计。
陈国强：深圳、广州等一线城市跌幅较大，一些二线城市的房价却还在上涨，所以，不能笼统地说是涨还是降。目前，北京、上海不同房地产企业、不同的房地产项目采取的策略都不一样。有些项目在价格上比较灵活，也比较务实，价格开始下降。一般这些楼盘都会比较热销。但是，有些开发商还在观望，扛着没有降价，房子销售不出去。这是各个开发商的经营策略不同。
牛刀：目前一线城市的房价已经进入了下跌通道，二三线城市也有30多个进入了下跌通道。国家发改委统计的70个大中城市有41个进入了下跌通道。只有像乌鲁木齐、银川这样的城市没有出现下跌。
姜炜：房价是在跌，但是，我更愿意说这是有些企业在进行价格调整。目前，房价下跌是多方面原因促成的，其中有购买力不足的问题，有房价长得过快的问题，也有经济环境变化的问题。
楼市“入冬” 政府为何“供暖”
《中国财富》：自从房价开始下跌以来，救市言论就不绝于耳。救楼市就是救经济、救人民的说法甚嚣尘上。然而，与此同时，救楼市就是救开发商的民间说法亦不胫而走。到底政府为何救市，中国经济是否需要用振兴楼市的方法来挽救呢？
曹建海：地方政府和房地产商是紧紧地联系在一起的。他们早就形成了一个产业链关系。某些地方政府其实也是房地产商。一些地方政府说救市不是在救楼价，而是救人民、救经济，这只是个托词。打着救人民的幌子来维持房地产泡沫，维持高企的房价，还不许房地产商退还差价款，就是让房地产来掠夺人民，让拥有房产的人掠夺没有房产的人，房产多的人掠夺房产少的人，让城市掠夺农村。
陈国强：地方政府财政严重依赖土地出让收益，是一个很严重、很根本的问题。今年随着楼市的低迷，导致地方政府土地出让收益下降，同比去年全国地方财政土地收益平均萎缩50%以上，有些地方甚至下滑超过80%。如此一来，楼市低迷、房价下跌，就严重打击、动摇了地方财政基础。
姜炜：国际金融海啸对中国实体经济已经产生了严重的影响。虽然目前中国爆发经济危机的可能性不大。但是，如果政府控制不好，中国有可能产生经济危机。政府要摆脱经济衰退只有拉动内需，也就是拉动国内的消费和投资。拉动消费型内需，对于政府来说，除了减税，逐步增加人民收入外，没别的办法。消费不可能在短期内提高，去弥补目前的经济衰退。短期内，政府只有依靠投资型内需拉动才能保持经济增长。
《中国财富》：是不是可以这样说，房价下跌会直接影响中国经济发展，使中国进入经济衰退呢？
陈国强：中央政府对于楼市政策的转变，是跟宏观经济形势转变有关的。楼市对宏观经济的影响很明显。现在宏观经济是保增长，如果目前政府不出手救市，整个房地产市场就会出现大幅下跌。房价下跌会直接影响中国经济发展，使中国进入经济衰退。
中央新政是对地方政府和地产商的妥协吗
《中国财富》：地方政府纷纷出台救市政策后，中央政府也出台了楼市新政。难道说，中央政府也向地方政府和房地产商妥协了吗？还是目前存在对于中央新政的某种误读？
曹建海：中央出台的楼市新政是一种传统的唯GDP论的产物。这是一个对房地产开发商和地方政府妥协的产物，不存在误读。它是房地产商成功绑架中国经济和政府的一个很好验证。中央根据世界各国的步调统一降息，而降息是可以的。但是对于房地产业应出台别的相应政策，特别不应该出台优惠和降低贷款首付的政策。所以说，这次中央出台楼市新政是一种其真实意愿的表达，中央依旧认为只有就房地产才能把中国经济拉起来，房地产是中国经济发展的最大动力。
陈国强：中央楼市新政不是对地方政府和开发商的妥协。中央政府主要要刺激内需，提高住房消费。中央的政策和地方政府的政策在救市的方向、目标、重点上，存在明显区别。中央主要针对首次购房、改善性住房降低了贷款门槛，要解决中低收入人群的住房困难，改善住房条件。地方政府则倾向保房价、保财政。
牛刀：中央政府的做法是合适的。中央政府还是在坚守宏观调控的底线，目前“90~70”政策“927”房贷新政都没有变。二套房贷款的限制也不会取消。其实，我认为新政是宏观调控的延续。中央三部委出台楼市新政并不是对地方政府的妥协，是给地方政府一个“救市”的原则和政策底线，让地方政府及时向中央政策“看齐”。目前，开发商、地方政府和一些媒体根据自身利益在对中央新政进行误读，甚至严重误导，无限放大地方救市政策，从而忽视中央的根本调控措施。
《中国财富》：中央政府的楼市新政能够有效控制地方政府的积极“救市”吗？如果失控，中国楼市将会怎样？中国经济会不会受到严重影响？
牛刀：中央虽然也给了地方政府一些宽松的政策，那是为了平衡各方面的利益关系。中央并不希望击垮房地产行业，而是希望房地产商积极配合缓步降低房价、逐渐放大交易量。
曹建海：我没有牛刀那么乐观。我认为中央新政采取之后只能加大银行坏账，把银行彻底与房地产绑在一起。目前，虽然房地产开发贷款并不大，但是与房地产有关的各种房屋抵押贷款、土地抵押贷款，各个相关行业的贷款已经占到了银行贷款的一半。这些贷款在房价下降后，大多都将成为不良贷款，变成烂账。
我一点也不避讳地说，中国应尽快摆脱房地产经济，断绝依靠房地产发展经济的模式。如果房地产还死扛不降价，中国经济必死无疑。中国经济现在是癌症晚期，将伴随房价崩盘而崩盘、破产。如果房价大幅下降，中国经济还会有一线生机，盘活各种资产，拉动内需，发展实体经济，那时工农商业才会有一线生机。
姜炜：目前，中国实体经济出现了严重的衰退。如果政府控制不好，中国有可能产生经济危机。中央政府也是没有办法。两害相衡取其轻吧。我从来不认为中国的房地产业发展是合理的，即使是房地产发展最好的时候。对某个企业来说、对房价来说也许是有利的，但是对整个市场、整个行业来说却是不健康的。但是，目前的情况是，我们必须先活着。
陈国强：政策只是一个因素，还有经济环境因素和房地产商的营销策略。如果地方政府、房地产商不配合中央政府的政策进行房价的调整，不降价，中央政策就会被大打折扣，起不到调整经济的作用。
政府救市，房价会止跌吗
《中国财富》：政府出手“救市”，为房地产提前“供暖”，是否能使它熬过这个冬天呢？房价会就此止跌吗？普通购房者应如何应对新的楼市变化？
姜炜：商品房房价对经济具有先导性作用，房子不是一个像粮食一样的生活必需品，当经济出现一点波动的时候，房子的成交量会明显的下降。如果经济能稳定下来，房地产市场只是一个调整。如果经济继续下行，房地产将是一个下跌的过程。我觉得相关度会很大。
陈国强：现在政策已经见底了，但是市场还没有见底。现在楼市呈现出买方市场的格局。消费者应多看、多了解，少操作。在其他因素都不变的情况下，有可能今年底明年初开发商的资金都会比较紧张，他们会加大降价幅度，实现明年年降价、明年年中降到底的预期。
曹建海：中央政府救市不可能达到目的。任何人也不能扭转房价大幅度下降的趋势，不能扭转这种经济模式的破产。我认为，普通购房者三年内不要买商品房，那将是非理性消费，现在最好是租房子住。如果你更重视其他非经济损失，比如说没房导致婚姻破裂、不能要孩子，等等；那你就买吧。
牛刀：北京的房价今年年底不会见底，见底早着呢。政府只要不放松二手房贷、盯住开发商的土地两年不抵押，不展期，那么，房价两三年内会有一个较大幅度的下跌，那时才会见底。
《中国财富》：看来会不会止跌仍然是一个问题。
姜炜：大家都预期房价要跌。对开发商来说，房价跌多少才合适呢？多高的房价才是市场能够接受的底线呢？其实，这个底线是没有的。涨是有顶的，而跌是没底的。所以，目前的房价不是开发商人在“扛”的问题。“底”是卖出来的。在有些产品可替代性差的区位，我认为消费者不应再错过机会，应该及时出手了。在供应量比较大的地区，房价还会下跌。
牛 刀：但是，目前的问题是老百姓已经觉悟了。老百姓已经不认可高高在上的房价了，开发商和地方政府再骗老百姓已经骗不住了。老百姓也已经看清楚了开发商和地方政府合伙把地价、房价炒高的把戏。房价不下跌到一个合理水平，老百姓是不会继续被欺骗的了。（有删节）