大焕视界：从东北衰落看京津冀一体化
以为“京津冀一体化”能够给北京远郊带来房价大涨的人们恐怕会失望。它能催涨的是北京和北京近郊的房价，而不是远郊。“京津冀一体化”还是自始至终都给它带一个双引号比较好，因为，古今中外的城市发展，从来都没有“一体化”，只有集中化。
童大焕—2015年1月3日
报道说，东北三省黑龙江、吉林和辽宁2014年前三个季度GDP增速在中国31省市中位居最后五位，其6%的增速较全国水平落后1.4个百分点。更糟的是，10月东三省工业产出同比仅增长0.5%，远低于全国7.7%的平均水平。
东北三省的衰落，演绎的正是“成也萧何败也萧何”的故事。中国“锈带”东北有居民1.1亿，毛泽东时代成为重工业中心，但从1980年代改革开放起光环就开始褪色，珠三角和长三角地区成为企业家的乐土。只因东北地区老式的计划经济思维根深蒂固，在1990年代末大规模破产发生后，一些城市官员认为他们需要中央资金发展更多国有企业，国有企业和私营企业都涌入采矿业、重型设备和房地产行业。辽宁社科院的梁启东（音）甚至认为，东北是全球苏联式经济的最佳典范，因为其中央计划思维持续了如此之久。他称：“很多人仍不理解或不相信市场的作用。”
在全球经济一体化的市场背景下，传统落后的计划经济思维将成为经济、社会和家庭、个人衰败的最致命原因，不论是国家、地区还是家庭都是如此。头脑中有顽强依赖“国家”思维的，即使富也超不过二代，也就是第二代即衰落。东北地区从官员到民众根深蒂固的计划经济思维，不仅导致经济迅速衰退，国家层面的振兴东北计划也无济于事；而且导致人口大量衰减，生育率降低使社会活力降低，加速青壮年人口流出，东北三省每年净流出人口200万；这一切又进一步加速这个地区的整体观念落后于时代，前不久曝出的东北三省大量五十至六七十岁中老年人口拆迁获得的几十万养老本被河南人来开的资产公司席卷一空，即是写照。而东北三省近邻的俄罗斯远东地区、日本、韩国、朝鲜等地，要么人口稀少经济落后，导致与其经济关系不紧密；要么因为东北三省观念落后或中日两国关系恶化，导致边贸也大幅度下降。
基本可以肯定，东北三省的衰落，将是一个观念、资金、产业、人口等综合性全方位的持续性衰落。
从东北三省衰落，我们可以回过头来审视一下朝野关注度都非常高的的“京津冀一体化”。早在“京津冀一体化”概念提出之初，我就判断，“京津冀一体化”毫无疑问首先能够落实的是交通一体化方面的硬件改善，因为这也是权力惟一能直接做到的事，但是绝对不会带来京津冀地区的均衡化一体化发展，相反，一定会加剧北京对周边地区的吸附。就像万有引力定律发生作用时，两个物体之间的阻力减少以后发生的反应一样。
人们一直指责北京的发展像黑洞一样吸附了周边的资源，导致北京周边形成了著名的“环京津贫困带”。这个指责也是造成今天行政当局力推“京津冀一体化”的原因之一。但北京周边地区的衰败，首要原因和东北三省一模一样，是内因决定而不是外因导致，根子就是落后的计划经济思维严重桎梏了当地的发展，这些地方的产业结构极其单一，市场观念极其落后，都是倚赖国有投资和大型重工业，而且高度集中在煤炭、钢铁等上面，河北一省钢铁产能一度占据全国的四分之一！这也是导致华北地区雾霾的最重要原因。
东北三省的衰败，可以看到我们的未来。这也是我对未来中国经济转型和环境好转持乐观态度的原因！随着政府主导经济下工业产能的严重而迅速过剩、随着计划经济思维导致区域的迅速自我衰败（政府想扶也是怎么都扶不起的阿斗），市场的崛起、产业结构在市场力量主导下自我调整是水到渠成、自然而然的事情，届时，过剩污染产能的关停并转、空气环境的好转速度，都会超出我们的想像。
只有一点会让一些人失望，就是以为“京津冀一体化”能够给河北天津带来甘霖普洒、以为“京津冀一体”化能够给北京远郊带来房价大涨的人们恐怕会失望。它能催涨的是北京和北京近郊的房价，而不是远郊。“京津冀一体化”还是自始至终都给它带一个双引号比较好，因为，古今中外的城市发展，从来都没有“一体化”，只有集中化。
载于香港东网2015年01月04日星期日
（备注：香港东网好像在大陆又怎么也打不开了，在海外影响力却越来越大，读者迅速飙升。）
“大焕财智分享会”（上海站）即将举行！
货币时代，工资不是主流，投资之神才受追捧。
金融岁月，不会投资理财，必将面临财富风险。
主讲人：童大焕
主讲内容：
1中国城市化规律（胡焕庸、长城、百万人口线、百年中国城市化史）与中国经济逻辑（包含“是什么形势倒逼使得只有房地产才能救中国经济和金融？房地产是否还能救？救到什么时候？泡沫是消化泡沫的唯一办法”等内容）
2、中国房地产即将告别草莽时代（未来开发商和投资者必须80%精力用来研究城市化规律）；
3、未来中国有4件大事绝大多数人想不到（包含“未来十年区域和人口集中度超乎想像、东部城市房价超乎想像、经济和法治变革程度超乎想像、环境好转程度超乎想像”等）；
4、房地产投资的方法与技巧（含“先行一步优化资产已经迫在眉睫”）。
5、本次讲座将着重提醒房地产投资理财的十大陷阱，包括保障房陷阱、郊区别墅陷阱、养老地产陷阱、开发区陷阱、小产权房陷阱、高铁陷阱、旅游度假房陷阱、航空城陷阱、商业地产陷阱、西部大开发和东北振兴陷阱等。不要只有碎片化的知识，应该有系统的理论体系才能支撑起顽强的理性。太多的人深陷其中不能自拔。2013年有人不听我劝告，把房子买在了天津滨海新区；14年底有人不听劝告，在县城郊区花七八百万买了个别墅；2015年元旦刚过听到消息，我一同学几个人花了几年时间建在北京近郊区的小产权别墅被拆除了，3千万元打了水漂。这3千万如果由我来负责楼市投资，这几年至少应该赚出一两个亿了吧？
希望用一天的时间，让学员们对中国经济是怎么回事、中国城市化是怎么回事、中国未来会怎么样等全局问题有一个清晰的概念和相对准确的理解。只有在这个基础上来认识房地产，才不会盲人摸象不得要领。正如古人说的“不谋全局者不足以谋一域”，用西方哲学家斯宾诺莎更为精准的定义则是“理性就是指在正确认识全局的基础上采取适当的行动”，只有认识全局，人才能理性；所谓“适当的行动”，则是指最适合于自己的行动。
人数：不超过30人。（控制人数是为了保证每个听众都有充分的提问机会，允许夫妻一同参加是为了更好地让家人达成共识、大幅度降低沟通和观念转化成本）
费用：每人次5000元人民币。夫妻凭身份证、结婚证可一同参加。（夫妇俩人只收一个人的费用）（收费是为了保证行动力）
时间：2015年1月24日（周六）上午9：30—18：00
地点：上海某优雅的咖啡厅或茶座。
联系人：程二岗（大焕智库上海联络人）手机、微信：13122885055
报名邮箱13122885055@163.com
企业名称：北京大焕智库咨询有限公司
账
开户银行：招商银行北京分行建国路支行
童大焕简介：独立学者，重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长，大焕财智书院（网络）创办人。
童先生专注城市化规律和房地产研究与投资十余年，著有《买房的革命》、《穷思维·富思维》、《定位中国》、《世纪大迁徙》、《中国城市的死与生》等相关著作，具有丰富的实战经验，对中国房地产和城市化的深刻洞见和观点屡被市场验证，并得到任志强、董藩等业内人士的认可和赞同。
本轮房地产限购限贷之初，童先生于2011年2月11日在英国金融时报中文网（FT中文网）撰文《限购恐将催涨三四线城市房价》（网址http://www.ftchinese.com/story/001036879），明确指出“在方兴未艾的中国城市化、尤其是大城市化的推动下，一二线城市的房价泡沫反而较小；三四线城市房价虽低，但多数是由地方政府强力推动，而非市场真实需求的反应，这些城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险。同时，基层地方政府可能会因此加大征地拆迁力度，加剧已经颇为激烈的征地、拆迁矛盾，也为将来留下更多类似‘鬼城’、‘烂尾城’之类的‘城市化浪费’。”一语中的！
2014年4月15日，童先生发表了《2014年房价是跌是涨》一文（网址http://blog.sina.com.cn/s/blog_6322f7dd0102e5su.html），认为“在只有房地产才能救中国经济和中国的大背景下，这样的观望不会持续太久，下半年左右，银行有针对性地放水，将会给楼市重新注入强心针。至于今年整体的楼价走势，我的判断是：整体分化态势加剧，遍地黄金时代一去不返，局部地区成为鬼城，局部地区和一些大城市远郊区可能降价，北上广深等大都市中心城区稳涨10%以上。全国平均数据仍将保持价格增长。”2014年，他还写过《我为什么敢说谁当总理谁降准》、《泡沫是消化泡沫的唯一办法》等文章。到9月底、年底，救市政策不断出台，包括930央行银监会房贷新政、12月27日调整存款口径释放最少5.5万亿元可贷款金额。
现在，北上广深的部分房价结果也出来了：据网易房产数据中心数据显示，广州十一区一手住宅（2014.01.01-2014.12.30）成交71113套，与去年同期（2013.01.01-2013.12.30）92481套相比，同比下跌23%；均价则从去年13278元/平方米上升至今年的15014元/平方米，同比上升13%。楼市总体来看呈现量跌价涨的态势。（网址http://gz.house.163.com/14/1231/15/AEQ7DQG800873C6D.html）据伟业我爱我家市场研究院统计，截止12月25日，北京市二手房网签量为100874套，预计全年约为10.4万套，比去年大幅回落35.9%；成交均价为29963元/平，比去年增长5.9%。（网址http://house.ifeng.com/detail/2014_12_29/50196686_0.shtml）上海的情况，根据克而瑞房价数据，2014全年成交量同比下降24%，但成交均价稳步攀升，尤其是四季度均价同比上涨13%，达到28229元/平方米的历史之最。（网址http://news.xinhuanet.com/house/sh/2014-12-31/c_1113846384.htm）
2014年童先生发起公益项目“培养贫民窟里的百万富翁”计划，旨在通过正确的理念、方法和路径，帮助普通农民工实现财务自由。
作为当今国内最活跃的时评人之一，童先生曾任《中国青年报》“青年话题”编辑、《东方早报》评论专栏作者、搜狐星空财经评论专栏作家，《中国保险报》评论主编等。
2011年“7·23动车事故”发生后，童先生于24日凌晨1：33在其微博上写下了“中国，请停下你飞奔的脚步，等一等你的人民，等一等你的灵魂，等一等你的道德，等一等你的良知！不要让列车脱轨，不要让桥梁坍塌，不要让道路成陷阱，不要让房屋成危楼。慢点走，让每一个生命都有自由和尊严，每一个人都不被“时代”抛下，每一个人都顺利平安地抵达终点！”的文字，一天多时间28万次转载、3万余评论，并登上了24日的《纽约时报》头条，并获得南方周末“中国传媒年度致敬”。
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